Comment louer votre résidence principale sans payer d’impôt ?

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Si vous louez une ou plusieurs pièces meublées de votre habitation principale, les revenus tirés de cette location sont exonérés d'impôt sous certaines conditions. L'administration fiscale vient de publier les plafonds de loyer à respecter. Explications.

Première condition : la pièce louée doit faire partie de l'habitation principale du bailleur

L'exonération s'applique aux bailleurs qui mettent en location une ou plusieurs pièces au sein de leur habitation principale. Des pièces qui n'ont pas été précédemment occupées par le bailleur, notamment parce qu'elles résultent de travaux de réaménagement, peuvent être louées en exonération d'impôt.

Il est également nécessaire que la pièce louée ne soit pas indépendante de l'habitation principale. Les locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles sont éligibles si elles peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l'habitation principale du bailleur. Le caractère indépendant des pièces louées s'apprécie au regard de la configuration, la superficie et la disposition de l'immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d'une cuisine ou d'une salle de bain privative, nombre de pièces louées, etc.).

Ainsi, l'exonération s'applique par exemple dans le cas d'une personne qui loue une pièce qu'elle a aménagée au troisième étage de l'immeuble où elle habite et qui est issue de la réunion de deux pièces dont l'une antérieurement louée à une société commerciale. Ceci est possible dès lors qu'après l'achèvement des travaux, la nouvelle pièce est rattachée à l'habitation principale du bailleur.

En revanche, au sein d'une maison de trois étages, les pièces louées auprès de locataires différents disposant d'une cuisine et d'une entrée séparée ne sont pas éligibles car elles ne peuvent pas être considérées, au regard de leur superficie et de leur disposition, comme faisant partie de l'habitation principale du bailleur.

Deuxième condition : les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire

Les pièces louées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou la résidence temporaire s'il s'agit d'un salarié saisonnier. S'agissant d'étudiants ou d'apprentis, leur résidence principale se situe là où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents. S'agissant de travailleurs saisonniers, leur résidence temporaire se situe là où ils séjournent pour leur travail.

Troisième condition : le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable au-dessous duquel le loyer est considéré comme raisonnable. Ainsi, au titre de l'année 2024, la plafond s'élève à 206 euros pour les locations réalisées en Île-de-France, et à 152 euros pour les locations réalisées dans les autres régions.

Par exemple, pour un propriétaire en Ile de France qui loue une chambre meublée de 10 m2 au sein de sa résidence principale, le loyer sera considéré comme raisonnable par l'administration fiscale s'il n'excède pas 2.060 euros par an, soit 172 euros par mois.

Le cas des chambres d'hôte

Les personnes qui louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 euros TTC par an. Cette disposition concerne les particuliers qui louent de manière habituelle une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Elle peut être appliquée aux pièces mises à la disposition de touristes ou de toute autre clientèle n'y élisant pas domicile, que la location soit saisonnière ou s'étende sur la majeure partie de l'année. Les pièces louées peuvent être indifféremment offertes en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.